No es la primera vez, ni será la última que necesitemos acudir al mercado americano para obtener referencias del sector inmobiliario.
Una de las plataformas de referencia en España es, sin duda, Idealista SAU (https://www.idealista.com/) (anteriormente denominada IDEALISTA LIBERTAD Y CONTROL SA) con CIF A-82505660 y domicilio en Plaza De Las Cortes Nº 2 Planta 5 28014 - Madrid, empresa dirigida por Jesús Encinar Rodriguez, que tiene unos ingresos anuales > 130 millones de euros, cerca de 700 empleados y pertenece al grupo Idealistas Global SA.
Esta plataforma acaba siendo un referente del mercado con multitud de aportaciones interesantes en este sector tanto a nivel local, ccaa como nacional en todos los tipos de inmuebles que existen y formatos de producción… sin duda, los profesionales del sector y los particulares acuden aquí como herramienta imprescindible para sus análisis y propósitos comerciales de venta o alquiler.
¿Habrá algo parecido en EEUU? Pues si… Se llama ZILLOW. Zillow Group Inc, fundada en 2006, está en Seattle, Washington – EEUU y de ella cualgan 4 plataformas interesantes para poder tener un 360º del mercado inmobiliario estadounidense:
Zillow Inc. (https://www.zillow.com/) Es una marca creada por Rich Barton y Lloyd Frink a principios de 2005, y que se lanzó al mercado en 2006, con el objetivo de ayudar a las personas a tomar decisiones inteligentes en este sector, convirtiéndose en una plataforma líder. Además de información y datos de viviendas en EEUU (actualmente cuenta con nada menos que 110 millones de referencias y subiendo) para venta y alquiler, también se proporcionan ideas sobre remodelación y últimas tendencias inmobiliarias dentro de tu propio vecindario. Su modelo de negocio es la publicidad y tiene tal éxito que llega a cotizar en el Nasdaq desde el 20/07/2011 bajo el ticker ZG
Es una empresa que factura casi 2 mil millones de dólares con un crecimiento en ventas CAGR del 25,7% anual en los últimos 10 años y un EPS (o BPA – Beneficio por acción -) normalizado del 37,3% anual lo que significa que trata bien a sus accionistas a través de recompras de acciones.
Pero si vemos el precio de la acción observamos que desde marzo de 2021 hasta octubre de 2022 el precio se fue a pique. La razón, si atendemos al 10K de 2021, fue el cierre drástico de Zillow Offers.
Esta línea de negocio surge en 2018 con la idea de comprar viviendas a personas que necesitasen venderlas a cualquier precio para después revenderlas tras una leve reforma con un buen margen (lo que se denomina Home.flipping o el modelo iBuyer). La idea de Zillow era comprar a volumen gran cantidad de viviendas con un 25-30% de descuento sobre el precio real, darles un arreglo y venderlas con un margen relativamente pequeño.
Nada menos que un 25 % de la plantilla estaba destinada a esta línea hasta que en 2021, es despedida debido a las pérdidas de 650 millones que arrojaba esta división.
Zillow, de pronto, busca deshacerse de 7.000 casas por 2,8 mil millones de dólares porque cometieron un error de precisión en el pronóstico de los precios de las viviendas.
¿Qué provocó esto? Según Zillow, la escasez de mano de obra y materiales son los principales responsables. Analizando el 10K de 2021, prácticamente 5,9 mil millones de dólares en ventas vienen de Zillow Offers (con un crecimiento del 250 % respecto del 2020) por la venta de 15.436 viviendas, pero lo cierto es que el ebitda ajustado de esta división se fue a unas pérdidas de 650 millones frente al IMT segment, es decir, la división de “Internet, Media & Technology” que proporciona un ebitda ajustado positivo de 853 millones de dólares.
Según los expertos, la razón fue el llamado “Efecto Ikea”… es decir, los vendedores tienen un apego psicológico a su vivienda en la que, no solo la compra, sino que con el tiempo realiza arreglos y mejoras que provocan un mayor apego psicológico a la misma… por esta razón, la mayoría de los vendedores van a pedir un precio por sus viviendas mayor del real por lo que Zillow no se encontró con la facilidad que pensaba de tanto vendedor que quisiese deshacerse de su casa con un 25-30% por debajo del real. Además, tenía que invertir cantidades ingentes en marketing para poder localizar este tipo de cliente necesitado y esto provocó la salida de Zillow de esta línea de negocio… Nuevamente Sun Tzu nos desvela una lección valiosa:
Sun Tzu dijo en el capítulo III sobre la estrategia ofensiva:
XII. «En consecuencia, el arte de usar tropas es éste: cuando los tuyos sean diez contra un enemigo, rodéalo.
XIII. «Cuando tengas cinco veces sus fuerzas, atácalo».
XIV. «Si doblas sus fuerzas, divídelo».
XV. «Si las fuerzas son parejas, puedes presentarle batalla».
XVI. «Si eres numéricamente inferior, sé capaz de retirarte».
Y esto es lo que inteligentemente hizo Zillow… viendo que su modelo no funcionaba se retiró sin dilación intentando evitar dañar la imagen que posee su portal para que durante 2023 y las proyecciones de los años siguientes permitiesen recuperaciones de su cifra de negocio a niveles de 2019 en un modelo que ya conoce y es uno de los líderes en su País.
Dentro del grupo podemos encontrar plataformas adicionales a la de Zillow como:
· Streeteasy… https://streeteasy.com/
· Hotpads… https://hotpads.com/
· Trulia… https://www.trulia.com/
Con Zillow Podemos obtener datos interesantes como, por ejemplo, los diferentes tipos de préstamos que existen, como,
· El Préstamo convencional con un banco con tipos fijos a 30 años del 6.46 % con una TAE del 6.54%... normalmente te van a financiar el 80 % y suele tener incluido las estimaciones de PMI – Private mortgage insurance -, impuestos, seguro de vivienda y tarifas HOA – Home owners Association -.
· El Préstamo FHA público que está respaldado por la Administración Federal de la Vivienda que está a 5.84% con una TAE del 6.94%... aquí es posible comenzar con pagos iniciales de 3.5% y puntuajes crediticios muy bajos
· Los préstamos VA que son préstamos respaldados parcialmente por el Departamento de Asuntos de Veteranos con tipos del 5.87% con una TAE del 6.09%
· Los préstamos del USDA en el que el Departamento de Agricultura de EEUU respalda préstamos a prestatarios de bajos ingresos que compren en zonas rurales
·
O las Hipotecas Jumbo para comprar propiedades
caras con tipos del 6.47% con una TAE del 6.54%
Los préstamos a tipo variable tienen un AMR de diferentes plazos de manera que en función del plazo que escojas tendrán una revisión del tipo en el año escogido… es decir, permanece a ese tipo durante esos años y después se revisa anualmente hasta el final del préstamo con un “cap” para evitar sustos.
En definitiva, aquí se puede tener una guía interesante para poder seguir y analizar el mercado de EEUU, y ya de paso ver que los préstamos en EEUU por ejemplo no son, ni mucho menos, más baratos que uno que se pueda obtener en España.
